Contrato de compra e venda de imóveis – Tem que ser por instrumento público ou pode ser por instrumento particular?
Data: 29/05/2020
Autor: Martina Catini Trombeta
ENTENDA AS CARACTERISTICA E AS EXIGÊNCIAS LEGAIS.
O Contrato de Compra e Venda funciona como um Compromisso entre o Vendedor e o Comprador. Nele, fica registrada a intenção do primeiro entregar a posse do imóvel para o segundo, o qual deverá disponibilizar a quantia correspondente ao valor da propriedade adquirida.
Isso porque a venda só se concretiza com a lavratura da Escritura Pública por um tabelião no cartório de registro, sendo essa a etapa posterior à da assinatura do contrato.
Ele tem por objetivo estipular o valor acertado entre as partes na negociação, as condições e formas de pagamento. Segundo o Código Civil, instrumento jurídico que rege os contratos desse tipo, as duas partes devem ser capazes e o bem lícito.
A partir do momento em que o contrato for assinado por ambas as partes e registrado em cartório, cria-se o direito real da compra do imóvel. Ou seja, caso o registro do documento não seja feito, a venda do imóvel não tem nenhum valor juridicamente. Dessa forma, caso algum dos envolvidos resolva voltar atrás no negócio, será impossível exigir qualquer reparação.
Este assunto costuma gerar muitas dúvidas por parte de grande parte das pessoas quando estão em uma negociação para a Venda e Compra de um Bem Imóvel, e esta dúvida, pode surgir para ambos, seja o Vendedor seja o Comprador.
Com este texto tentaremos esclarecer as principais dúvidas e orientar as partes de forma clara e objetiva, mitigando erros e o surgimento de eventuais problemas futuros.
É muito comum existirem dúvidas com relação à importância da escritura, o local em que ela deve ser lavrada, os documentos necessários para a sua lavratura, e ainda se Contrato Particular, possui garantias comprobatórias na transação de um imóvel.
Então vamos lá.
A Escritura Pública é o instrumento jurídico de declaração da vontade das partes (Vendedor e Comprador, neste caso), celebrado necessariamente perante um Tabelião, que tem a responsabilidade legal e formal para a sua lavratura, pois, está legalmente investido da fé pública outorgada pelo Poder Público competente.
A Escritura Pública é necessária para dar validade formal ao ato jurídico exigido por Lei e proporcionar maior segurança jurídica às pessoas que a formalizam no Cartório de Tabelionato de Notas. Destacamos ainda, que a Escritura Pública pode ser feita em qualquer Cartório de Notas, independente da onde esteja situado o imóvel ou de onde sejam domiciliadas as partes.
Sendo assim, caberá ao interessado, no momento de formalizar a Compra e Venda de uma bem Imóvel, decidir sobre a lavratura de uma Escritura Pública ou a elaboração de um Instrumento Particular de Compra e Venda.
E para esta escolha, devemos entender a diferença entre as 02 (duas) modalidades que aqui mencionamos.
Já o Contrato Particular é feito por qualquer pessoa capaz, sem qualquer intervenção do Poder Público, devendo ser assinado por ambas as partes e ao menos 02 (duas) testemunhas. É sugerido ainda, que todas as assinaturas apostas no contrato, sejam reconhecidas em cartório.
De outro lado, é importante lembrarmos que o Artigo 108, do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) vigente, prevê que “Não dispondo a Lei em contrário, a Escritura Pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no País”. Hoje o equivalente a R$ 31.350,00 (trinta e um mil, trezentos e cinquenta reais).
Assim, se o valor do negócio não atingir o valor previsto na Lei, o Instrumento poderá ser por Instrumento Particular elaborado e assinado pelas partes, sem a necessidade de intervenção do Cartório de Notas.
Agora se o valor for superior aos 30 (trinta) salários mínimos vigentes no país na época da transação, somente terá validade o negócio se realizado via Instrumento Público elaborado e emitido pelo Cartório de Notas
Resumindo-se, o Instrumento Particular até poderá ser utilizado, independentemente do seu valor, viabilizando a formalização do negócio imobiliário, como por exemplo, uma promessa de compra e venda, porém, para fins de registro no cartório de Registro de Imóveis competente é necessário que seja seguida a disposição legal, ou seja, para que a Transação possa ser registrada, é imprescindível a Escritura Pública para negócios em valores acima de 30 (trinta) vezes o valor do salário mínimo vigente no país.
Assim, sumariamente, vale dizer que a forma particular somente será admitida quando a Lei expressamente prever e quando o valor do negócio realizado for inferior ao definido pela norma (Código Civil). Ressalta-se, com isso, que os negócios realizados até o referido valor, poderão ser celebrados por Instrumento Particular, sem exceção.
Portanto, nas transações imobiliárias, a Lei Civil nacional determina a Escritura Pública para garantir a validade dos negócios jurídicos visando à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis.
Entretanto uma dúvida ainda perdura, um contrato (Público ou Particular) dá mais garantia do que o outro?
Em tese não. Ambos são vistos como acordo entre partes e válidos perante a Lei.
Entretanto, quando realizado por Escritura Pública a chance de ocorrência de um erro, uma anulabilidade ou nulidade, é muito menor, prevenindo-se litígios ente as partes.
Em ambos os casos, as partes contratantes devem comparecer pessoalmente ao cartório com os documentos do imóvel e o carnê de IPTU para análise da documentação e cálculo do valor devido.
Outro ponto que merece nosso destaque, é quando se compra um imóvel que já possui número de matrícula imobiliária, deve-se então lavrar uma Escritura Pública de Compra e Venda, que é o Instrumento Jurídico legal para a obtenção da propriedade plena, sendo que nestes casos, basta levar essa Escritura Pública de Compra e Venda pra registro no Cartório de Registro de Imóveis do Município de localização do imóvel (art. 1.227 e 1.245 do CC) para que seja efetuada a transferência de propriedade do referido imóvel para o novo proprietário, nos termos do quanto a Lei prevê e exige.
No entanto, existem situações ainda onde o imóvel adquirido não possui registro imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis de seu município de localização, sendo que neste caso ele estará adquirindo somente a Posse do referido imóvel, ou seja, estará adquirindo apenas o Direito Pessoal de exercer a Posse desse imóvel comprado.
E a Posse, como já dito, não tem acesso ao registro no Cartório de Registro de Imóveis, porque é instituto estranho à sistemática do registro imobiliário brasileiro. Isto porque, nenhum efeito, quer constitutivo, quer meramente publicitário, se poderia extrair do ordenamento jurídico para o registro apenas da posse.
Desta forma, quando se pretende comprar um imóvel não registrado no Cartório de Registro de Imóveis, deve-se lavrar uma Escritura Pública de Cessão de Direitos de Posse, pois a parte Vendedora/Cedente detém tão somente a Posse do imóvel, mas não possui a propriedade jurídico/legal. Assim, nestas hipóteses, o Vendedor/Cedente cede a posse que lhe pertence ao Comprador/Cessionário, que a manterá até que possa obter do Poder Judiciário a propriedade plena do imóvel comprado, através de uma demanda judicial de Usucapião (art. 1.238 a 1.244 do CC).
É bom esclarecermos que na lavratura dessa Escritura Pública de Cessão de Direitos de Posse, não há incidência do Imposto Transmissão “Inter-Vivos” (ITBI).
Lembrarmos ainda, que a Escritura Pública é o documento necessário para dar validade formal ao ato jurídico exigido pela Lei (o ato jurídico pode ser uma compra/venda; uma doação; uma simples declaração; etc.) e proporciona maior segurança jurídica às pessoas que a formalizam no Cartório de Tabelionato de Notas do seu Município.
Portanto, a propriedade plena sobre um imóvel, só é estabelecida efetivamente com o registro, que dará autenticidade e publicidade ao ato sobre o bem, afinal, quem não registra, não é dono.
Estes são resumidamente os pontos que pretendíamos abordar sobre o tema, portanto, diante de quaisquer dúvidas, permaneceremos inteiramente à disposição pelos nossos meios on-line, (email, Whatsapp e telefone)